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Wohneigentum in Polen und Warschau
Etwa 87 Prozent der Haushalte in Polen leben in einem eigenem Heim. Die Zahlen variieren leicht zwischen verschiedenen Quellen und auch regional gibt es zum Teil große Unterschiede. Zudem könnte man noch genauere Analysen anhand der Familiengröße durchführen. Aufmerksam will ich jedoch lediglich auf den im europäischen Vergleich hohen Anteil machen. Spitzenreiter Europas sind Rumänien mit 95%, Ungarn mit 92%, Kroatien mit 91% oder Litauen mit 89%. Polen findet sich in eben dieser Gruppe wieder. Diese hohen Quoten findet man vor allem im ehemaligen Einflußgebiet der Sowjetunion wieder, wo staatliche Wohnbestände nach dem Ende des Sozialismus stark privatisiert wurden. Aufgrund der mittlerweile 35 vergangenen Jahre ist das Eigentum in den genannten Staaten in den meisten Fällen mittlerweile ohne Hypothek behaftet.
In Warschau gibt es keine genauen Zahlen. Man kann lediglich an der Besitzstrutkur erahnen, wie viele Häuser und Wohnungen im Privatbesitz liegen könnten. Etwa 67 Prozent der Wohnungen gehören Privatpersonen. 21 Prozent der Wohnungen stehen im Eigentum von Wohnungsgenossenschaften. Der öffentliche Anteil liegt bei 9 Prozent. Die Privatwohnungen können natürlich auch vermietet sein.
Eigentum verpflichtet
Wenn ich darüber im Internet einen Beitrag schreibe, ist der allgemeine Aufschrei, vor allem seitens meiner deutschen Leserschaft, ziemlich groß. Ich vermute, dass diejenigen nicht glauben wollen, dass es hier tatsächlich so viele Menschen geben soll, die keine Miete bezahlen. Man stelle sich mal vor, dass nahezu 90 Prozent der deutschen Haushalte von heute auf morgen keine Miete mehr zahlen würden. Vielleicht ist es ein gewißer Neid oder aber das Gefühl des Bedauerns, dass man nicht „früher“ auch einen ähnlichen Weg eingeschlagen hat. Daher wollen diese Personen die Zahl relativieren, indem sie aufzeigen, dass die Wohnungen viel kleiner sind als in Deutschland oder dass man an seinen Wohnort gebunden ist. Dann wäre der deutsche Weg letzten Endes doch besser. Aber wesentlich ist dabei nur eine einzige Sache: diese 90 Prozent der Haushalte zahlen schlichtweg keine Miete. Unabhängig davon, wie klein oder groß die Wohnungen sind. Das Geld bleibt am Ende in der Tasche und kann für andere Dinge ausgegeben werden. Es geht also nicht um „besser“ oder „schlechter“, sondern um eine Erklärung für ein besseres Verständnis.
Und dennoch: Bei Eigentum fallen neben den Anschaffungskosten für die Immobilie auch laufende Nebenkosten an, die sich aus Betriebskosten und Instandhaltungskosten zusammensetzen. Darunter Fallen zum Beispiel die Kosten für Heizung, Wasser, Abwasser,Versicherungen oder auch die Grundsteuer. Schließlich verpflichtet Eigentum!
Die Nebenkosten im Überblick
In diesem Beitrag will ich euch am Beispiel meiner Wohnung zeigen, wie sich die Kosten in der Warschauer Innenstadt verteilen. Wir leben in einer Wohnungseigentümergemeinschaft und der ganze Wohnblock wird (mit nur einigen Ausnahmen) von Eigentümern bewohnt. Die vorgestellte Kostenverteilung ist vom August 2025.
Analyse der Kostenverteilung (in % vom Gesamtbetrag) EUR 1 – PLN 4,30
Der Gesamtbetrag liegt bei 1.086,81 PLN ≈ 252,77 €
| Position | Betrag (PLN) | Anteil (%) | Betrag (EUR) |
|---|---|---|---|
| Gemeinsame Immobilienunterhaltung | 463,87 | 42,7 % | 107,88 € |
| Instandhaltungsfonds | 68,62 | 6,3 % | 15,96 € |
| Kaltwasser + Abwasser | 131,46 | 12,1 % | 30,57 € |
| Fernwärme (variabel) | 70,00 | 6,4 % | 16,28 € |
| Warmwasser (variabel) | 72,15 | 6,6 % | 16,78 € |
| Müllentsorgung | 60,00 | 5,5 % | 13,95 € |
| Zähleranschaffung/-montage | 45,00 | 4,1 % | 10,47 € |
| Jahresabschluss | 12,35 | 1,1 % | 2,87 € |
| Fernwärme (fix) | 92,64 | 8,5 % | 21,55 € |
| Tiefgaragenstellplatz | 57,00 | 5,2 % | 13,26 € |
| Öffentliche Fläche + Steuern | 13,72 | 1,3 % | 3,19 € |
Warum hat jeder Wohnblock einen Sicherheitsdienst?
Es ist in Polen – insbesondere in den mittelgroßen und großen Städten wie Warschau, Gdansk oder Krakau – üblich, dass in den Wohnblöcken rund um die Uhr ein Sicherheitsdienst im Einsatz ist. Auch fällt auf, dass es relativ viele Zäune gibt, die das Privatgelände von außen abschottet. Das verlangt nach einer Erklärung.
In Polen (womöglich gibt es so etwas ähnliches auch in Deutschland) ist es Pflicht, dass die Wohnblöcke an ein digitales Brandmeldesystem angeschlossen sind. Diese Systeme sind allerdings extrem teuer und auch aufwändig bei der Installation. Die Alternative sind Sicherheitsbeamte, die in regelmäßigen Zeitabschnitten ihre Runden drehen und nachschauen, ob da nicht etwa etwas brennt. Für Wohngemeinschaften mit zum Teil 200 Eigentümern ist es wesentlich billiger solche Sichersleute einzustellen, als sich gemeinschaftlich auf ein digitales System zu einigen. Zudem sind die Sicherheitsleute behilflich bei der Packetentgegennahme oder auch bei Unruhestiftern, die sich an die Nachtruhe nicht halten.
Sofern es um die Umzäunungen geht, so gibt es nun ein Gesetz, welches diese Zäune verbietet. Bis dahin hatte man sie angebracht, weil es nicht verboten war und es den Bewohnern gefiel ihren eigenen Vorhof zu haben.
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